エクセレント ザ タワー

4.0 (4人)
エクセレント ザ タワー
住所
千葉県千葉市中央区中央2丁目2−2
築年月
2023年12月(完成予定)
間取り
1LDK~4LDK
交通
千葉都市モノレール / 葭川公園駅 徒歩2分
京成千葉線 / 千葉中央駅 徒歩5分
JR総武線 / 千葉駅 徒歩9分
広域検討さん / 35歳-39歳 / 男性 / 契約済み(未入居)
購入物件: エクセレント ザ タワー (新築 ・3LDK ・7000台)
アンケート回答日:2022年07月27日

住まい環境

5.0

<良い点> ・千葉駅徒歩の導線が良い ・千葉市内の移動であればモノレールやバス停が近い ・駅の再開発がこれからも進むことへの期待

<残念な点> ・すぐ近くにセントラルタワーがあり比較される

共用施設・設備

2.0

<良い点> ・内廊下、パーティルーム、ゲストルーム、各階ゴミ置き場など最低限のタワマン設備は揃っていること

<悪い点> ・二重ガラスではあるがLow-Eではなく、樹脂サッシでもない ・天井高などスペック上分かりやすいものを優先した印象で、他にも残念なポイントがありそうな気がしている ・駐車場が30%程度しか用意されていない、タワー型で出し入れの待ち時間で雨に濡れる

周辺環境

4.0

・下駄にスーパーマーケットが入ること(確定ではないらしいが) ・飲食店や大小さまざまな商業施設が近いこと

・栄町などのネガティブエリアが近い

交通・アクセス

4.0

・千葉駅をベースとすることで、都内への通勤通学や旅行には便利だと思う ・千葉市内勤務であればベストな選択肢になると思う ・JR、モノレール、バスと代替手段もたくさんある

・歩きやすいとは言え、千葉駅9分はちょっと遠いかなという印象

マンション管理

4.0

・メイン売主である新日本建設が管理も担うので安心できる ・下駄施設も新日本建設が誘致するとのことで合理的な運営に期待

・長期修繕計画が立てられているが、昨今の資材高騰で見直しが必要になるだろうこと ・管理費についても電気代高騰等を踏まえれば増加やむなしか、資金計画が狂う

治安・安全

4.0

・3階にエントランスがあることで周辺の喧騒からはうまく切り離せると思う ・防犯カメラなど一般的なセキュリティは充実している

・24時間有人管理ではないこと

このマンションの最もいい点

・千葉パルコ跡地という立地、千葉に地縁のある人にはバリューがあるだろう ・都内と比べると値段が安いこと

このマンションの最も残念な点

・駐車場、窓・サッシなどをケチったこと

並行して検討したマンション名

セントラルタワー中古、幕張ベイパーク

上記の中からマンションを選んだ理由

値段と立地で本当に悩んだが、親戚が千葉市内に多いためアクセスを優先した

千葉地縁無しさん / 19歳-24歳 / 契約済み(未入居)
購入物件: エクセレントザ・タワー (新築 ・2LDK ・4600台)
アンケート回答日:2022年05月23日

住まい環境

4.0

・千葉駅まで徒歩9分。歩きやすい。 ・設備仕様がしっかりタワーマンション ・再開発があり、今後も建て替えなどがありそうな土地が多い。 ・借り手が付けば利回りが高くなることが想定されられる。 ・セントラルタワーの単価や、ブリリアの開発を踏まえ、残債のリスクは低い。

・古かったり、汚い部分が散見される。 ・なぜそこを手を抜いたという箇所がある。

共用施設・設備

4.0

・下駄が入る。 ・タワマンのサービス、共用施設は一通りある。 ・室内の設備に関しては必要最低限のものはある。

・24時間有人管理ではないのは驚いた。 ・通勤管理で清掃員の人数は果たして充分なのか。

周辺環境

3.0

・駅ナカが綺麗で充実している。普段の買い物はここで完結することができる。 ・保育園の待機児童がゼロ ・事務所も多く、将来的な賃貸需要も期待できる。

・小学校まで遠い。 ・飲み屋街が近く、路地に入ると汚い雰囲気。

交通・アクセス

3.0

・東京駅まで始発で40分はありがたい。 ・千葉駅までも歩けるが、バスが目の前にあり、千葉駅へのアクセスもいい。

・都心からの距離があるため、東京に仕事や実家がある方にとっては遠いとどうしても感じてしまう。

マンション管理

3.0

治安・安全

2.0

千葉での地縁が全く無く、なんともいえないが、エクセレントザ・タワーをはじめ、ブリリアや、駅前のマンションなど単価の高いものが増えてくれば、住む層も変わり、良好になることを願っている。

飲み屋街や、風俗なども近くにあるため、気になることもかるかとは思う。

このマンションの最もいい点

しっかりとしたタワーマンションを都心と比べると安く買えること。東京方面へも出やすいため、買意だと思った。

このマンションの最も残念な点

都内と比べると割安だか、セントラルタワーの単価と比較すると、購入した価格の割安感は無い。賃貸需要や、今後の開発に期待。

並行して検討したマンション名

なし

上記の中からマンションを選んだ理由

永住は考えていないため、貸やすそうなエクセレントザ・タワーにした。

まめぞうさん / 25歳-29歳 / 男性 / 契約済み(未入居)
購入物件: エクセレントザ・タワー (新築 ・2LDK ・3700万円台)
アンケート回答日:2022年04月06日

住まい環境

5.0

ビッグターミナル「千葉」駅から徒歩圏タワーマンションである点 近年開業したペリエ、千葉中央駅ビル、千葉駅西口再開発エリアが生活圏内である点 今後も千葉駅東口再開発事業や三越跡地のマンション計画、JR跡地の市民会館移設など発展が見込めるため 総武快速線の始発の他、成田エクスプレスやしおさい等の特急電車停車駅である点 首都圏エリア分譲中のタワーマンションの中で数少ない3,000万円代で2LDKの販売があった点 タワーマンションが林立してるエリアではないため、希少性がある点

敷地形状がややいびつである点 駐車場までの導線が悪い点 環境配慮型マンションがトレンドの中、その点においての工夫がほぼされていない点 商業との一体開発であるものの、住宅エリアから直結していないため、一度外に出る必要がある点 最寄り駅の「葭川公園」駅の本数の少なさと始発電車が遅い点 都内のマンションと比較すると設備仕様が悪い点

共用施設・設備

5.0

内廊下、各階ゴミ置き場などの一通りのタワマン仕様にはなっている点 エントランスホールが3階にあるためプライバシ性は保たれている点 商業施設との一体開発のため、近隣地域の住民にも貢献できる点

玄関前のインターホンにカメラがついていない点 テレワークが定着した昨今、ジムなどの共用設備はなくし、個室や防音対策のブース等の設置が欲しかった点 玄関前宅配ボックスを装備してる分譲マンションが多い中、本物件では導入できていない点

周辺環境

5.0

周辺に複数件コンビニがあるので、簡単な買い物等が便利な点 目の前が中央公園のため、日常的に緑を味わったりイベントに参加できる点 千葉駅圏内のため、飲食店がかなり充実してる点 千葉駅まで、バスとモノレールと複数交通アクセス手段がある点 千葉駅の他、千葉中央駅や葭川公園駅なども日常使いできる点 繁華街、公園、官公庁街のちょうど中央に位置している点

栄町エリアに近い点 スーパはあるものの、イオンなどの大型スーパーが徒歩圏内にない点 飲食店が多いため、害虫(ゴキブリやネズミ等)の心配が必要な点 千葉駅NO1マンション千葉セントラルタワーや三越跡地物件など競合物件が多いため、資産性の維持がなされるかという点

交通・アクセス

5.0

総武快速線や中央・総武各駅停車の始発駅である点 成田エクスプレスを始めとした特急電車の停車駅である点 高速バスなども充実しているため、羽田空港や房総エリアにも容易にアクセスできる点 東京駅からも始発電車利用可能である点 複数路線通っているため、運転見合わせ等が発生した際も代替手段がある点

朝方の千葉駅始発の電車の多くが東京駅止まり(新橋・品川方面に行かない)である点 蘇我駅と違い京葉線を利用できない点 京成線千葉中央駅は一度乗り換えないと都心方面に出られない点

マンション管理

5.0

エントランスや郵便受けが3階に位置しているため、防犯面で安全である点 防犯カメラが適度な数準備されている点

24時間有人管理ではない点(管理費が増える点を考慮すればそこまで残念な点ともいえない) 新日本建設初のタワーマンション分譲ということで、修繕計画が適当になされているかという点

治安・安全

5.0

物件のセキュリティーはある程度整っている点 繁華街の一つ先のブロックの位置しているため、治安はある程度担保されている点

近くの栄町エリアがピンク街である点 近くに交番等がない点 飲食店が多いため、キャッチや害虫等の問題がある点

このマンションの最もいい点

千葉駅圏内、内廊下のタワーマンションである点 一般的な20代にも買えるような住戸が多数供給されている点

このマンションの最も残念な点

敷地が少し歪な点 駐車場のつくりがやや手抜きな点 環境配慮型マンションでない点

並行して検討したマンション名

なし

上記の中からマンションを選んだ理由

なし

むくどりさん / 40歳-49歳 / 男性 / 契約済み(未入居)
購入物件: エクセレントザタワー (新築 ・3LDK ・4600台)
アンケート回答日:2022年03月14日

住まい環境

4.0

・内廊下 ・各階ゴミ捨て場 ・24時間ゴミ捨て可能 ・下駄にスーパー入居予定 など、賃貸では望みにくい非常に暮らしやすい環境。

・角部屋なのに、角部がLDKではなく洋室。DWである必要はないが、タワマンの角部屋っぽくない。 ・低層階のバルコニーの手すり下が色つきガラス。高層階は透明であり、低層階は歩行者等から洗濯物が見えないようにする為(イメージを守るため)だろうが、低層で公園の緑を見たかったので残念。

共用施設・設備

4.0

・ディスポーザー ・共用部が割と万人受けする最低限のもので、下駄に店舗が入る割には管理費が高くはない。最近流行りのゴルフシミュのような無駄なものがなくて良かった。

・保温浴槽が売主オプション。大した差額ではないが、これくらいは標準装備として欲しかった。 ・窓は標準のペアガラス。売主オプションでもLow-eなし。 などなど、施工主の他の最新マンションに比べて省エネ基準で劣っている。 (省エネ基準を満たすために間取り変更が制限されることもあるので、その点では自由度高くて良いのだが…)

周辺環境

4.0

・スーパーは下駄に入る他にも徒歩圏内に2件ある。また、駅ナカで買って帰ることもできる。 ・飲食店の数は多い。チェーン店もあるし、個人店もある。選択できる幅が広い。 ・徒歩2分の場所にプール付きのジムがある。 ・徒歩5分の千葉中央駅にシネコンがある。

・川沿いの公園があり、虫の発生や鳥害の懸念がある。

交通・アクセス

4.0

・JR千葉駅から徒歩9分だが、通りの電柱が埋め込まれており広く快適な歩道。 ・千葉駅始発の総武快速線で東京まで座って行ける。 ・モノレール駅徒歩2分(京葉線に出る時はこれを利用する) ・京成千葉中央駅からも徒歩5分。

・真っ直ぐ広い歩道で歩いていて疲れにくくはあるが、千葉駅から徒歩9分。 ・駐車場設置率が低い。しかもタワーパーキングで出し入れに時間が掛かりそう。

マンション管理

4.0

・コンシェルジュサービスもある。 ・屋上も開放され、眺望を求める場合はそこから海を見ることが出来る。

・24時間有人管理ではなく、上記は20時まで。

治安・安全

3.0

・駅から歩道の広い大通りだけで帰れるので、まっすぐ帰る分には安心感がある。

・周辺は繁華街もあるので、夜遅くに小道に入っていくと酔っ払いに遭遇することもありそう。

このマンションの最もいい点

都市型タワーマンションらしい要素は揃っており、それでいて価格は安い。千葉駅に住むことに通勤等の問題がないならコストパフォーマンスには優れると思われる。

このマンションの最も残念な点

2024年の引き渡しで、省エネ基準を満たしていないため住宅ローン減税は13年にならず10年0.7%。借入限度額も2千万で期間最大控除額は140万円。省エネ基準適合だと13年、最大3千万円で、期間最大控除額は273万円。その差133万込みで価格を見る必要がある。ただ、他の基準適合マンションでは基準達成のためにLDKと横の洋室を繋げるようなオプションプランは出来ないと言われたので、そこは良し悪しだとは思う。 2021年引き渡しなら一律で1%10年最大4千万で期間最大控除400万だったのになあ…

並行して検討したマンション名

なし

上記の中からマンションを選んだ理由

価格と設備・環境等のバランスに優れていた

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